{"id":143,"date":"2023-01-22T16:00:08","date_gmt":"2023-01-22T13:00:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.hubider.com\/?p=143"},"modified":"2023-01-22T16:00:08","modified_gmt":"2023-01-22T13:00:08","slug":"kat-mulkiyetinde-kiracinin-ortak-giderlere-katilma-yukumlulugu","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.kriminalofis.com\/hubider\/kat-mulkiyetinde-kiracinin-ortak-giderlere-katilma-yukumlulugu\/","title":{"rendered":"KAT M\u00dcLK\u0130YET\u0130NDE K\u0130RACININ ORTAK G\u0130DERLERE KATILMA Y\u00dcK\u00dcML\u00dcL\u00dc\u011e\u00dc"},"content":{"rendered":"

KAT M\u00dcLK\u0130YET\u0130NDE K\u0130RACININ ORTAK G\u0130DERLERE KATILMA Y\u00dcK\u00dcML\u00dcL\u00dc\u011e\u00dc<\/p>\n

I.G\u0130R\u0130\u015e<\/p>\n

Artan n\u00fcfus ve kentle\u015fme oran\u0131n\u0131n neticesi olarak apartman ve site gibi toplu ya\u015fam alanlar\u0131n\u0131n artmas\u0131,bu alanlarda d\u00fczenli bir sosyal hayat\u0131n s\u00fcrd\u00fcr\u00fclebilmesi i\u00e7in baz\u0131 kurallara riayet edilmesi ve tak\u0131m y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklere katlan\u0131lmas\u0131 gereklili\u011fini ortaya \u00e7\u0131karm\u0131\u015ft\u0131r. Ortak giderlere kat\u0131lma,bu y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerin ba\u015f\u0131nda gelir.Apartman veya sitelerin y\u00f6netim planlar\u0131ndaki d\u00fczenlemelere\u00a0 ve Kat M\u00fclkiyeti Kanunu 20.madde d\u00fczenlemesine\u00a0 ra\u011fmen uygulamada kat malikleri aras\u0131nda en fazla uyu\u015fmazl\u0131\u011f\u0131 konu olan husus ortak giderlerin pay edilme \u015feklidir. \u00d6zellikle ortak gider pay\u0131 olan aidat ,kat malikleri ve kirac\u0131lar bak\u0131m\u0131ndan, \u00e7o\u011fu zaman site y\u00f6netimi veya y\u00f6netici ile kat maliklerine duyulan g\u00fcvensizlik veya konu hakk\u0131nda yeterli bilgi sahibi olmamak\u00a0 gibi nedenlerle uyu\u015fmazl\u0131k konusu olmaktad\u0131r. Bu konuda gerek kat maliklerinin ,gerek kirac\u0131lar\u0131n hak kay\u0131plar\u0131na u\u011framamas\u0131 \u00f6nem arz etmektedir.<\/p>\n

II.ORTAK G\u0130DERLERE KATILMA Y\u00dcK\u00dcML\u00dcL\u00dc\u011e\u00dc<\/p>\n

Kat maliklerinin ortak giderlere kat\u0131lma y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc\u00a0 Kat M\u00fclkiyeti Kanunu 20.madde\u00a0 h\u00fckm\u00fc ile d\u00fczenlenmi\u015ftir.Kat M\u00fclkiyeti Kanunu 20.madde gere\u011fi \u00a0kat malikleri e\u011fer aralar\u0131nda ba\u015fka t\u00fcrl\u00fc bir anla\u015fma yoksa kap\u0131c\u0131, kaloriferci, bah\u00e7\u0131van ve bek\u00e7i giderlerine ve bunlar i\u00e7in toplanacak avansa e\u015fit olarak, anata\u015f\u0131nmaz\u0131n sigorta primlerine, b\u00fct\u00fcn ortak yerlerin bak\u0131m koruma, g\u00fc\u00e7lendirme ve onar\u0131m giderleri ile y\u00f6netici ayl\u0131\u011f\u0131 gibi di\u011fer giderlere ve ortak tesislerin i\u015fletme giderlerine ve giderler i\u00e7in toplanacak avansa ise kendi arsa pay\u0131 oran\u0131nda kat\u0131lmakla y\u00fck\u00fcml\u00fcd\u00fcr.<\/u><\/em>Madde metninden anla\u015f\u0131laca\u011f\u0131 \u00fczere b\u00fct\u00fcn ortak yerlerin bak\u0131m,koruma,g\u00fc\u00e7lendirme ve onar\u0131m giderlerine t\u00fcm kat malikleri ,aksine bir d\u00fczenleme olmad\u0131k\u00e7a kendi arsa pay\u0131 oran\u0131nda kat\u0131lmakla y\u00fck\u00fcml\u00fcd\u00fcr.Baz\u0131 ortak alanlar\u0131n giderlerinin b\u00f6l\u00fc\u015f\u00fclerek \u00f6denmesi gerekir.Kanun koyucu ,kat maliklerinin bu y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcne ayk\u0131r\u0131 davranmas\u0131n\u0131 \u00f6nlemek amac\u0131yla\u00a0 gider veya avans pay\u0131n\u0131 \u00f6demeyen kat maliki hakk\u0131nda, di\u011fer kat maliklerinden her biri veya y\u00f6netici taraf\u0131ndan, y\u00f6netim plan\u0131na, Kat M\u00fclkiyeti Kanununa\u00a0 ve genel h\u00fck\u00fcmlere g\u00f6re dava a\u00e7\u0131labilece\u011fini ve icra takibi yap\u0131labilece\u011fini d\u00fczenlemi\u015f, gider ve avans pay\u0131n\u0131n tamam\u0131n\u0131 \u00f6dememenin yapt\u0131r\u0131m\u0131 olarak kat malikini \u00f6demede gecikti\u011fi g\u00fcnler i\u00e7in ayl\u0131k y\u00fczde be\u015f hesab\u0131yla gecikme tazminat\u0131 \u00f6demekle y\u00fck\u00fcml\u00fc tutmu\u015ftur.Kat maliklerinin y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerini yerine getirmesinden ka\u00e7\u0131nmas\u0131 amac\u0131yla getirilen bu \u00f6nlemler,hen\u00fcz kat m\u00fclkiyetine ge\u00e7ilmemi\u015f olsa da Kat M\u00fclkiyeti Kanunu madde17\/III h\u00fckm\u00fc gere\u011fi baz\u0131 durumlarda kat irtifak\u0131nda da uygulama alan\u0131 bulur.<\/p>\n

Ortak giderlerin kat malikleri aras\u0131nda payla\u015f\u0131lmas\u0131na ili\u015fkin y\u00f6netim plan\u0131na h\u00fck\u00fcm konulabilece\u011fi gibi, kat malikleri , y\u00f6netim plan\u0131 d\u0131\u015f\u0131nda, kat malikleri kurulunda al\u0131nan bir kararla da ortak giderlere ili\u015fkin aksi bir d\u00fczenleme yapabilirler[1]<\/a>.Kat malikleri, aralar\u0131nda yapacaklar\u0131 bir anla\u015fma ile de ortak giderlerin payla\u015f\u0131lmas\u0131na ili\u015fkin d\u00fczenleme yapabilirler.Ancak yap\u0131lan bu anla\u015fma,sadece taraflar\u0131 ba\u011flayacak ve\u00a0\u00a0 ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlerin m\u00fclkiyetini sonradan kazananlar bak\u0131m\u0131ndan h\u00fck\u00fcm ifade etmeyecektir.Ortak giderlerin payla\u015f\u0131lmas\u0131na ili\u015fkin anla\u015fmalar,Kat M\u00fclkiyeti Kanunu,T\u00fcrk Medeni Kanunu ve di\u011fer kanunlar\u0131n emredici h\u00fck\u00fcmlerine ayk\u0131r\u0131 olmamal\u0131d\u0131r.<\/p>\n

Kat M\u00fclkiyeti Kanunu gere\u011fince kat malikleri,ortak yer ve tesisler \u00fczerindeki kullanma hakk\u0131ndan vazge\u00e7mek veya kendi ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcn\u00fcn durumu dolay\u0131s\u0131yla bunlardan faydalanmaya l\u00fczum ve ihtiya\u00e7 bulunmad\u0131\u011f\u0131n\u0131 ileri s\u00fcrmek suretiyle bu gider ve avans pay\u0131n\u0131 \u00f6demekten ka\u00e7\u0131namaz.(KMK m20\/1-c) \u00d6rne\u011fin Yarg\u0131tay\u00a0 Hukuk Genel Kurulu\u00a0 20.12.1972 tarih ve 1243\/1494 say\u0131l\u0131 karar\u0131nda g\u00f6r\u00fclece\u011fi \u00fczere bir kat maliki, zemin katta oturdu\u011fu gerek\u00e7esiyle \u00e7at\u0131da yap\u0131lan masraflara ve asans\u00f6r masraflar\u0131na kat\u0131lmayaca\u011f\u0131n\u0131 ileri s\u00fcremez. Yarg\u0131tay 20. Hukuk Dairesi\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2017\/3037 E.\u00a0 ,\u00a0 2017\/6497 say\u0131l\u0131 karar\u0131nda eski kap\u0131c\u0131n\u0131n a\u00e7m\u0131\u015f oldu\u011fu davan\u0131n sonu\u00e7lanmas\u0131 nedeniyle sigorta prim borcunun \u00f6denmesi, \u00e7at\u0131n\u0131n yeniden mebran malzeme ile de\u011fi\u015ftirilmesi ve asans\u00f6r sisteminin de\u011fi\u015ftirilmesi i\u00e7in yap\u0131lan giderlere kat malikinin kat\u0131lmakla y\u00fck\u00fcml\u00fc oldu\u011fu,ortak yer ve tesislerin kendisi taraf\u0131dan kullan\u0131lmad\u0131\u011f\u0131n\u0131 ya da ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlerinin veya kendilerinin durumu dolay\u0131s\u0131yla bunlardan faydalanmaya l\u00fczum ve ihtiya\u00e7 bulunmad\u0131\u011f\u0131n\u0131 ileri s\u00fcrmek suretiyle toplu yap\u0131 ortak gider pay\u0131n\u0131 ve toplanacak avans\u0131 \u00f6demekten ka\u00e7\u0131namayacaklar\u0131n\u0131 vurgulam\u0131\u015ft\u0131r. Yarg\u0131tay 18. Hukuk Dairesi 22.1.2015 tarih ve 12082\/996 say\u0131l\u0131 karar\u0131\u00a0 gere\u011fi ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcn malikleri taraf\u0131ndan kullan\u0131lm\u0131yor olmas\u0131, ortak giderlerden sorumlu tutulmamalar\u0131 sonucunu do\u011furmayaca\u011f\u0131ndan ,kat maliki \u00f6rne\u011fin k\u0131\u015f aylar\u0131nda evde oturmad\u0131\u011f\u0131ndan bahisle ortak \u0131s\u0131nma giderlerine kat\u0131lmayaca\u011f\u0131n\u0131\u00a0 ya da merkezi sistemle \u0131s\u0131nan anayap\u0131da ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcne kombi takt\u0131r\u0131p bireysel \u0131s\u0131nmaya ge\u00e7mi\u015f kat maliki bu durumu gerek\u00e7e g\u00f6stererek merkezi \u0131s\u0131nma sistemine ili\u015fkin gider ve avans pay\u0131n\u0131 \u00f6demekten ka\u00e7\u0131namaz . ileri s\u00fcremez .Ayr\u0131ca Yarg\u0131tay 5. Hukuk Dairesiniin\u00a0 18.3.1971 tarih ve 2144\/2516 say\u0131l\u0131 karar\u0131nda da ifade edildi\u011fi \u00fczere ;kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullan\u0131m hakk\u0131ndan feragat ettiklerine dair bir h\u00fck\u00fcm y\u00f6netim plan\u0131na konulamaz ve\u00a0 ortak giderlere ilgili ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcn kullan\u0131ld\u0131\u011f\u0131 s\u00fcrece kat malikinin ortak giderlere kat\u0131laca\u011f\u0131 y\u00f6n\u00fcndeki h\u00fck\u00fcmler ,KMK. 20\u2019ye ayk\u0131r\u0131 oldu\u011fundan ge\u00e7ersiz kabul edilir.<\/p>\n

II.ORTAK YER KAVRAMI<\/p>\n

Ana gayrimenkul\u00fcn ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmleri d\u0131\u015f\u0131nda kal\u0131p, korunma ve ortakla\u015fa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler ana gayrimenkul\u00fcn \u201cortak yerler\u201di olarak nitelendirilir ve ana gayr\u0131menkul\u00fcn ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmlerinde m\u00fclkiyet hakk\u0131na sahip olan kat malikleri bu ortak yerler \u00fczerinde kullanma ve yararlanma hakk\u0131na sahip olmakla birlikte ortak yerler i\u00e7in do\u011facak bak\u0131m,koruma ,g\u00fc\u00e7lendirme ve onar\u0131m giderlerine kat\u0131lma y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc alt\u0131ndad\u0131rlar. Ortak alanlar\u0131n kapsam\u0131na nelerin girdi\u011fi Kat M\u00fclkiyeti Kanunu\u2019nda d\u00fczenlenmi\u015f olmakla birlikte s\u0131n\u0131rl\u0131 say\u0131da de\u011fildir.Ortak alan kavram\u0131n\u0131n kapsam\u0131n\u0131n belirlenmesinde Yarg\u0131tay kararlar\u0131 \u00f6nemli \u00f6l\u00e7\u00fcde yol g\u00f6stericidir. Anata\u015f\u0131nmazdaki ortak i\u015flerin ve hizmetlerin d\u00fczenli olarak y\u00fcr\u00fct\u00fclmesinin sa\u011flanabilmesi i\u00e7in\u00a0 ortak gider ve ortak giderleri kar\u015f\u0131lamak amac\u0131yla toplanacak avanslar\u0131n t\u00fcm \u00a0kat maliklerince aksi kararla\u015ft\u0131r\u0131lmad\u0131k\u00e7a\u00a0 d\u00fczenli bir bi\u00e7imde \u00f6denmesi gerekir. Ortak yerlerin konusu s\u00f6zle\u015fme ile belirlenebilir, s\u00f6zle\u015fmede b\u00f6yle bir h\u00fck\u00fcm yoksa da Kat M\u00fclkiyeti Kanunu 4 \u00fcnc\u00fc maddesinde yaz\u0131l\u0131 olan yerler ortak yer say\u0131l\u0131r.Yarg\u0131tay taraf\u0131ndan da bu g\u00f6r\u00fc\u015f benimsenmektedir .Kanun gere\u011fi her halde ortak yer say\u0131lan yerler Kat M\u00fclkiyeti Kanunu madde 4 ile say\u0131lm\u0131\u015ft\u0131r.Ayr\u0131ca KMK m67 h\u00fckm\u00fc ile ortak yerler d\u00fczenlenmi\u015ftir.<\/p>\n

Ortak yerler:<\/u><\/em><\/p>\n

Madde 4 \u2013 Ortak yerlerin konusu s\u00f6zle\u015fme ile belirtilebilir. A\u015fa\u011f\u0131da yaz\u0131l\u0131 yerler ve \u015feyler bu Kanun gere\u011fince her halde ortak yer say\u0131l\u0131r.<\/u><\/em><\/p>\n

    \n
  1. a) Temeller ve ana duvarlar, ta\u015f\u0131y\u0131c\u0131 sistemi olu\u015fturan kiri\u015f, kolon ve perde duvarlar il ta\u015f\u0131y\u0131c\u0131 sistemin par\u00e7as\u0131 di\u011fer elemanlar,ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmleri ay\u0131ran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giri\u015f kap\u0131lar\u0131, antreler, merdivenler, asans\u00f6rler, sahanl\u0131klar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kap\u0131c\u0131 daire veya odalar\u0131, genel \u00e7ama\u015f\u0131rl\u0131k ve \u00e7ama\u015f\u0131r kurutma yerleri, genel k\u00f6m\u00fcrl\u00fck ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagaz\u0131 saatlerinin korunmas\u0131na mahsus olup ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm d\u0131\u015f\u0131nda bulunan yuvalar ve kapal\u0131 k\u0131s\u0131mlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarn\u0131\u00e7lar, yap\u0131n\u0131n genel su depolar\u0131, s\u0131\u011f\u0131naklar,1<\/u><\/em><\/li>\n
  2. b) Her kat malikinin kendi b\u00f6l\u00fcm\u00fc d\u0131\u015f\u0131ndaki kanalizasyon tesisleri ve \u00e7\u00f6p kanallar\u0131 ile kalorifer, su, havagaz\u0131 ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon i\u00e7in ortak \u015febeke ve antenler s\u0131cak ve so\u011fuk hava tesisleri,<\/u><\/em><\/li>\n
  3. c) \u00c7at\u0131lar, bacalar, genel dam teraslar\u0131, ya\u011fmur oluklar\u0131, yang\u0131n emniyet merdivenleri.<\/u><\/em><\/li>\n<\/ol>\n

    Yukar\u0131da say\u0131lanlar\u0131n d\u0131\u015f\u0131nda kal\u0131p da, yine ortakla\u015fa kullanma, korunma veya faydalanma i\u00e7in zaruri olan di\u011fer yerler ve \u015feyler de (Ortak yer) konusuna girer.<\/u><\/em><\/p>\n

    Uygulamada Yarg\u0131tay kararlar\u0131 \u0131\u015f\u0131\u011f\u0131nda ortak yerlere baz\u0131 \u00f6rnekler:site sakinlerinin ortak kullan\u0131m\u0131na tesis edilmi\u015f havuz,apartman ortak kullan\u0131m\u0131na haiz olan depo[2]<\/a>,s\u0131\u011f\u0131nak alan\u0131 ve tesisat alan\u0131[3]<\/a>,apartman ortak su borular\u0131,apartman bo\u015flu\u011fu[4]<\/a>,apartman otopark\u0131[5]<\/a>, apartman\u0131n \u00e7at\u0131 kat\u0131nda bulunan mevcut odunluk ve k\u00f6m\u00fcrl\u00fck[6]<\/a>, anayap\u0131da ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm ve eklenti olmayan yerler[7]<\/a>, \u00e7at\u0131 aras\u0131[8]<\/a>\u2026<\/p>\n

    KMK madde 67 ve KMK madde 4\u00a0 \u00a0h\u00fckm\u00fcn\u00fc birlikte yorumlay\u0131p ortak yer kavram\u0131n\u0131 \u00f6rneklemek gerekirse \u00a0h\u00fckm\u00fcn\u00fc \u00f6rneklemek gerekirse; toplu yap\u0131 i\u00e7inde kapsama al\u0131nan ortak yerler; ortakla\u015fa kullanma, korunma veya faydalanma bak\u0131m\u0131ndan zaruri olan temeller, ta\u015f\u0131y\u0131c\u0131 kolon ve kiri\u015fler, apartman sakinlerinin ortak kullan\u0131m\u0131na \u00f6zg\u00fclenen depo , apartman bo\u015flu\u011fu, asans\u00f6r,\u00a0 baca\u00a0 ve \u00e7at\u0131 gibi alanlar, toplu yap\u0131 d\u0131\u015f\u0131nda kapsama al\u0131nan ortak yerler ise; ortak garaj, otopark, k\u00f6m\u00fcrl\u00fck , bah\u00e7e,\u00a0 ortak kullan\u0131ma \u00f6zg\u00fclenmi\u015f spor salonu ,havuz ,oyun park\u0131 olarak g\u00f6sterilebilir.<\/p>\n

    III.ORTAK G\u0130DERLERE KATILMA Y\u00dcK\u00dcML\u00dcL\u00dc\u011e\u00dcN\u00dcN \u0130ST\u0130SNASI<\/p>\n

    Kat M\u00fclkiyeti Kanunu\u2019nda ,anata\u015f\u0131nmazda yap\u0131lacak yenilik ve ilavelerin ,hangi s\u0131n\u0131rlar dahilinde kat maliklerinin giderlere kat\u0131lma y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerinin kapsam\u0131nda olaca\u011f\u0131,bu yenilik ve ilavelere ili\u015fkin\u00a0 y\u00f6netim kurulu kararlar\u0131nda aranacak \u00e7o\u011funluklar ayr\u0131nt\u0131l\u0131 olarak d\u00fczenlenmi\u015ftir.<\/p>\n

    KMK m.19\u2019a g\u00f6re kat malikleri, anagayrimenkul\u00fcn bak\u0131m\u0131na ve mimar\u0131 durumu ile g\u00fczelli\u011fini ve sa\u011flaml\u0131\u011f\u0131n\u0131 titizlikle korumaya mecburdurlar.<\/u><\/em><\/p>\n

    Anagayrimenkul\u00fcn ortak yerlerinde in\u015faat, onar\u0131m ve tesisler, de\u011fi\u015fik renkte d\u0131\u015f badana veya boya\u00a0 ,b\u00fct\u00fcn kat maliklerinin be\u015fte d\u00f6rd\u00fcn\u00fcn yaz\u0131l\u0131 r\u0131zas\u0131 ile yap\u0131labilir ancak ortak yer ve tesislerdeki bir bozuklu\u011fun anayap\u0131ya veya ba\u011f\u0131ms\u0131z bir b\u00f6l\u00fcme veya b\u00f6l\u00fcmlere zarar verdi\u011finin ve acilen onar\u0131lmas\u0131 gerekti\u011finin veya anayap\u0131n\u0131n g\u00fc\u00e7lendirilmesinin zorunlu oldu\u011funun mahkemece tespit edilmi\u015f olmas\u0131 halinde, bu onar\u0131m ve g\u00fc\u00e7lendirmenin projesine ve tekni\u011fine uygun bi\u00e7imde yap\u0131lmas\u0131 konusunda kat maliklerinin r\u0131zas\u0131 aranmaz.<\/p>\n

    Ta\u015f\u0131nmazlar\u0131n kullan\u0131ma ba\u011fl\u0131 olarak zamanla y\u0131pranmas\u0131n\u0131n ve di\u011fer etkenlerin sonucu olarak gayrimenkulde yenilik ve ilaveler yap\u0131lmas\u0131 gerekebilir. Ortak alanlarda yap\u0131lacak b\u00fct\u00fcn yenilik ve ilaveler i\u00e7in kat maliklerinin oy \u00e7o\u011funlu\u011fu gerekir.Ortak yerlerin d\u00fczg\u00fcn veya bunlar\u0131 kullanman\u0131n daha rahat ve kolay bir hale konulmas\u0131na veya bu yerlerden elde edilecek faydan\u0131n \u00e7o\u011falt\u0131lmas\u0131na yarayacak b\u00fct\u00fcn yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin say\u0131 ve arsa pay\u0131 \u00e7o\u011funlu\u011fu ile verecekleri karar \u00fczerine yap\u0131l\u0131r (KMK.m.42).\u00a0 <\/u><\/em>Yarg\u0131tay 18. Hukuk Dairesi 2008\/611 Esas, 2008\/4342 say\u0131l\u0131 karar\u0131nda ,yap\u0131lacak olan mantolama i\u015flerinin\u00a0 anata\u015f\u0131nmaz\u0131n sa\u011flaml\u0131\u011f\u0131na zarar verecek \u015fekilde d\u0131\u015f cephesinin her taraftan su almas\u0131 ve bu durumun \u0131s\u0131 kayb\u0131na da neden olmas\u0131 hali g\u00f6z \u00f6n\u00fcnde bulunduruldu\u011funda ,gerekli onar\u0131m\u0131n ve mantolama i\u015finin yap\u0131lmas\u0131 i\u00e7in kat malikleri kurulunun toplan\u0131p karar al\u0131nmas\u0131n\u0131n zorunlu olmad\u0131\u011f\u0131n\u0131 ,s\u00f6z konusu yeniliklerin\u00a0 anata\u015f\u0131nmaz\u0131n d\u0131\u015f cephesinin su almas\u0131n\u0131 \u00f6nlemek ve \u0131s\u0131 kayb\u0131n\u0131n \u00f6n\u00fcne ge\u00e7mek ama\u00e7l\u0131 oldu\u011fu de\u011ferlendirildi\u011finde , burada Kat M\u00fclkiyeti Yasas\u0131’n\u0131n 42. maddesindeki d\u00fczenlemede oldu\u011fu gibi nitelikli \u00e7o\u011funlukla al\u0131nacak bir karara da gerek bulunmad\u0131\u011f\u0131na h\u00fckmetmi\u015ftir.<\/p>\n

    Kat M\u00fclkiyeti Kanunu\u2019nun 43.maddesi ,kat maliklerinin genel giderlere kat\u0131lma y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fcne bir istisna getirmi\u015ftir. Yap\u0131lmas\u0131 arzu edilen yenilik ve ilavelerin \u00e7ok masrafl\u0131 olmas\u0131 ile yap\u0131n\u0131n \u00f6zel durumuna g\u00f6re l\u00fcks niteli\u011fi ta\u015f\u0131mas\u0131 veya ana gayrimenkul\u00fcn b\u00fct\u00fcn kat malikleri taraf\u0131ndan kullan\u0131lmas\u0131 mutlaka gerekli yerlerinde yer alm\u0131yor olmas\u0131 durumunda bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki gidere kat\u0131lmak y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc alt\u0131nda de\u011fildir. Bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onlar\u0131n yap\u0131lmas\u0131na karar vermi\u015f olan kat malikleri \u00f6derler. Hangi yenilik ve ilavelerin\u00a0 faydal\u0131 veya zorunlu, hangi yenilik ve ilavelerin \u00e7ok masrafl\u0131 ve l\u00fcks say\u0131laca\u011f\u0131n\u0131 Yarg\u0131tay kararlar\u0131 \u0131\u015f\u0131\u011f\u0131nda de\u011ferlendirebiliriz .<\/p>\n

    Yarg\u0131tay 20. Hukuk Dairesi,\u00a0\u00a0 2017\/4433 Esas ,\u00a0 2018\/5072 say\u0131l\u0131\u00a0 karar\u0131nda \u00a0karar konu olaydaki apartman\u0131n\u0131n kat malikleri kurulu kararlar\u0131yla ikmal edilen,gerek asans\u00f6r de\u011fi\u015fimi, gerekse \u0131s\u0131 izolasyonu olarak tabir edilen apartman ortak d\u0131\u015f cephesine uygulanan mantolama hizmetlerinin ana ta\u015f\u0131nmaz\u0131n zorunlu bak\u0131m, koruma ve onar\u0131m i\u015fleri kapsam\u0131nda kald\u0131\u011f\u0131n\u0131 ifade etmi\u015f, bu yenilik ve ilavelerin faydal\u0131, \u00e7ok masrafl\u0131 ve l\u00fcks say\u0131lmayaca\u011f\u0131, bununla ilgili yap\u0131lan harcamalara t\u00fcm kat maliklerinin arsa paylar\u0131 oran\u0131nda kat\u0131lmalar\u0131 gerekti\u011fi yine apartman\u0131n ortak asans\u00f6r\u00fcn\u00fcn yenilenmesine ili\u015fkin hizmetin de ana ta\u015f\u0131nmaz\u0131n zorunlu bak\u0131m, korumu ve onar\u0131m i\u015fleri kapsam\u0131nda kald\u0131\u011f\u0131, bunun yenilik ve ilaveler kapsam\u0131nda faydal\u0131 \u00e7ok masrafl\u0131 ve l\u00fcks say\u0131lamayaca\u011f\u0131, dolay\u0131s\u0131yla bununla ilgili yap\u0131lan harcamalara t\u00fcm kat maliklerinin arsa paylar\u0131 oran\u0131nda kat\u0131lmalar\u0131 gerekti\u011fini ifade etmi\u015ftir.<\/p>\n

    Yarg\u0131tay karar\u0131nda g\u00f6zden ka\u00e7\u0131r\u0131lmamas\u0131 gereken husus,asans\u00f6r de\u011fi\u015fiminin somut olay bak\u0131m\u0131ndan faydal\u0131 yenilik ve ilave olarak de\u011ferlendirilmesine kar\u015f\u0131n , gayrimenkule asans\u00f6r yap\u0131lmas\u0131n\u0131n \u00e7ok masrafl\u0131 ve l\u00fcks bir yenilik mi yoksa faydal\u0131 bir yenilik mi oldu\u011fu, apartman\u0131n kat say\u0131s\u0131,apartmanda ya\u015fayan engelli bireylerin varl\u0131\u011f\u0131 gibi hususlar birlikte de\u011ferlendirilerek somut olaya g\u00f6re belirlenmelidir.Nitekim Yarg\u0131tay 20. Hukuk Dairesi\u00a0 2017\/4411 Esas ,\u00a0 2018\/7960 say\u0131l\u0131 karar\u0131nda\u00a0 anata\u015f\u0131nmaza asans\u00f6r yap\u0131lmas\u0131 durumunda ,engellilerin ya\u015fam\u0131 i\u00e7in zorunluluk g\u00f6steren bir hususun bulunup bulunmad\u0131\u011f\u0131n\u0131n, bilirki\u015fi raporunda 6 katl\u0131 oldu\u011fu belirtilen anata\u015f\u0131nmaza asans\u00f6r yap\u0131lmas\u0131n\u0131n faydal\u0131 yenilik\/ilave mi, yoksa l\u00fcks yenilik\/ilave mi oldu\u011fu hususlar\u0131n\u0131n birlikte de\u011ferlendirilerek karar verilmesi gerekti\u011fini ifade etmi\u015ftir.<\/p>\n

    IV.KAT M\u00dcLK\u0130YET\u0130NDE K\u0130RACININ ORTAK G\u0130DERLERE KATILMA Y\u00dcK\u00dcML\u00dcL\u00dc\u011e\u00dc<\/p>\n

    Kirac\u0131, tam iki tarafa bor\u00e7 y\u00fckleyen, ivazl\u0131 \u00a0ve r\u0131zai bir s\u00f6zle\u015fme olan kira s\u00f6zle\u015fmesine dayal\u0131 olarak kiraya verenin bir \u015feyin kullan\u0131lmas\u0131n\u0131 veya bu kullan\u0131lmaya ek olarak yararlan\u0131lmas\u0131n\u0131 kendisine b\u0131rakmas\u0131 edimine kar\u015f\u0131l\u0131k olarak bir bedel \u00f6deme borcu alt\u0131na giren ki\u015fidir.Uygulamada \u00f6zellikle aidat gibi ortak giderlerin kirac\u0131dan istenmesi hususu s\u0131kl\u0131kla kar\u015f\u0131la\u015f\u0131lan ve taraflar aras\u0131nda uyu\u015fmazl\u0131k konusu olan hususlard\u0131r.Kira s\u00f6zle\u015fmelerinde s\u0131kl\u0131kla demirba\u015flara ili\u015fkin ortak giderlerin kat malikleri taraf\u0131ndan \u00f6denece\u011fi ve bu giderlerden kirac\u0131n\u0131n sorumlu tutulamayaca\u011f\u0131na ili\u015fkin kira s\u00f6zle\u015fmeleri ile kar\u015f\u0131la\u015f\u0131lmaktad\u0131r.<\/p>\n

    Kat M\u00fclkiyeti Kanunu 22.maddesi gere\u011fi kat malikinin pay\u0131na d\u00fc\u015fen gider ve avans borcundan ;bor\u00e7lu kat malikinin\u00a0 ana gayrimenkuldeki\u00a0 ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcnde kira akdine g\u00f6re \u00f6demekle y\u00fck\u00fcml\u00fc oldu\u011fu kira miktar\u0131 ile s\u0131n\u0131rl\u0131 olmak \u00fczere kirac\u0131lar ile s\u00fckna hakk\u0131na veya\u00a0 ba\u015fka bir sebebe dayanarak ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmden devaml\u0131 bir \u015fekilde faydalananlar kat maliki ile m\u00fc\u015ftereken ve m\u00fcteselsilen sorumludur.Kirac\u0131n\u0131n bu kapsamda \u00f6dedi\u011fi miktar kira borcundan d\u00fc\u015f\u00fcl\u00fcr. Kanuna g\u00f6re gerek kirac\u0131,gerek kat malikleri ortak giderin t\u00fcr\u00fcne bak\u0131lmaks\u0131z\u0131n aidat borcundan sorumludur.Ancak kirac\u0131n\u0131n bu sorumlulu\u011fu hi\u00e7bir zaman kat malikine ortak giderlerin muhatab\u0131n\u0131n kendisi de\u011fil kirac\u0131 oldu\u011fu savunmas\u0131n\u0131 ileri s\u00fcrme imk\u00e2n\u0131 vermez .\u00c7\u00fcnk\u00fc aidat gibi ortak gider bor\u00e7lar\u0131n\u0131n as\u0131l sorumlusu kat maliki olmakla beraber, e\u011fer ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmde kirac\u0131 varsa, o da avans borcunun \u00f6denmesinden kirac\u0131 da \u00a0kira miktar\u0131 ile s\u0131n\u0131rl\u0131 olmak \u00fczere sorumludur. Kirac\u0131 ,bu \u015fekilde yapt\u0131\u011f\u0131 \u00f6demeyi kira s\u00f6zle\u015fmesine dayanarak mal sahibinden talep edebilir. Ortak giderlerin bir k\u0131sm\u0131 kira s\u00f6zle\u015fmesi ile kirac\u0131n\u0131n \u00f6demesi y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc alt\u0131nda olacak \u015fekilde d\u00fczenlenebilir ancak bu durum sadece i\u00e7 ili\u015fkide yani kirac\u0131 ve kiralayan aras\u0131nda h\u00fck\u00fcm ifade eder ve kat maliklerinin s\u00f6z konusu ortak giderleri kirac\u0131dan talep etme hakk\u0131n\u0131 ortadan kald\u0131rmaz.<\/p>\n

    Yarg\u0131tay 18. hukuk dairesi E. 2009\/4477 ,2009\/4803\u00a0 say\u0131l\u0131 karar\u0131nda, ortak kalorifer kazan\u0131n\u0131n yenilenmesi giderinin \u00f6denmedi\u011fi somut olayda , bu ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcmde oturdu\u011fu ileri s\u00fcr\u00fclen ve ortak gideri \u00f6demeyen daval\u0131n\u0131n mahkemece \u00f6ncelikle an\u0131lan ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcn tapu kayd\u0131 getirtilerek daval\u0131n\u0131n bu b\u00f6l\u00fcm\u00fcn maliki olup olmad\u0131\u011f\u0131n\u0131n saptanmas\u0131, maliki de\u011filse buradan kira s\u00f6zle\u015fmesine, oturma hakk\u0131na ya da ba\u015fka bir nedene dayan\u0131larak s\u00fcrekli bir bi\u00e7imde yararlan\u0131p yararlanmad\u0131\u011f\u0131n\u0131n yerinde yap\u0131lacak inceleme ile belirlenmesi , Kat M\u00fclkiyeti Yasas\u0131n\u0131n yukar\u0131da de\u011finilen 20. ve 22. madde h\u00fck\u00fcmleri g\u00f6z \u00f6n\u00fcnde tutularak olu\u015facak sonu\u00e7 do\u011frultusunda h\u00fck\u00fcm kurulmas\u0131 gerekti\u011fini ifade etmi\u015ftir. \u0130lgili karar\u0131n gerek\u00e7esi ,Kat M\u00fclkiyeti Kanunu 22. maddesinin birinci f\u0131kras\u0131 h\u00fckm\u00fcnde d\u00fczenlenen \u00a0ve kat malikinin 20. madde uyar\u0131nca pay\u0131na d\u00fc\u015fecek ortak gider ve avans borcundan ve gecikme tazminat\u0131ndan o malikin ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcnde kira s\u00f6zle\u015fmesine, oturma hakk\u0131na veya ba\u015fka bir nedene dayanarak s\u00fcrekli bir bi\u00e7imde yararlananlar da m\u00fc\u015ftereken ve m\u00fcteselsilen sorumlu oldu\u011funu i\u00e7eren h\u00fck\u00fcmd\u00fcr. Buna g\u00f6re ortak gider ve avans\u0131n zaman\u0131nda \u00f6denmemesi durumunda y\u00f6netici veya kat maliklerinden her biri bu alaca\u011f\u0131 tahsil etmek i\u00e7in ister kat malikine isterse o malikin ba\u011f\u0131ms\u0131z b\u00f6l\u00fcm\u00fcnden ( kira s\u00f6zle\u015fmesine, oturma hakk\u0131na veya ba\u015fka bir nedene dayanarak ) yararlanan ki\u015fiye kar\u015f\u0131 ya da her ikisine kar\u015f\u0131 birlikte icra takibinde bulunabilir ve dava a\u00e7abilir.<\/u><\/em><\/p>\n

    SONU\u00c7<\/p>\n

    Apartman ve toplu konutlar\u0131n artmas\u0131n\u0131n sonucu olarak kat malikleri aras\u0131nda artan uyu\u015fmazl\u0131klar s\u0131ras\u0131nda ,hak kayb\u0131na u\u011framamas\u0131 i\u00e7in gerek kirac\u0131 gerek kat maliklerinin hak ve y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklerini bilmesi \u00f6nemlidir.Nitekim uygulamada ,ortak giderlerden kirac\u0131n\u0131n sorumlu oldu\u011funu d\u00fc\u015f\u00fcnen kat maliklerinin borcuna ek olarak\u00a0 hem icra ink\u00e2r tazminat\u0131 hem de yarg\u0131lama giderlerini \u00f6demek zorunda kald\u0131\u011f\u0131 durumlarla s\u0131kl\u0131kla kar\u015f\u0131la\u015f\u0131lmaktad\u0131r.Bu konuda hem kirac\u0131n\u0131n hem kat maliklerinin m\u00fcteselsil ve m\u00fc\u015fterek sorumluluklar\u0131n\u0131n bilincinde olmas\u0131 ,ek k\u00fclfetler alt\u0131na girmeleri riskinin \u00f6n\u00fcne ge\u00e7mektedir.Apartman ve site y\u00f6netim kurulunun ald\u0131\u011f\u0131 yenilik ve ilave kararlar\u0131n\u0131n l\u00fcks ve a\u015f\u0131r\u0131 masrafl\u0131 nitelik ta\u015f\u0131mas\u0131 h\u00e2linde ,bu hizmetten yaln\u0131zca faydalananlar\u0131n giderlere ortak olma y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fc\u011f\u00fc alt\u0131na girdi\u011fi,t\u00fcm kat maliklerinin s\u00f6z konusu giderlerle sorumlu tutulamayaca\u011f\u0131 g\u00f6z ard\u0131 edilmemelidir. \u00c7al\u0131\u015fmada ortak alanlar ve buna paralel olarak ortak gider kavram\u0131n\u0131n kapsam\u0131 , Yarg\u0131tay kararlar\u0131 \u0131\u015f\u0131\u011f\u0131nda de\u011ferlendirilmi\u015ftir.<\/p>\n

    [1]<\/a> AYAR,Ahmet,\u201dKat M\u00fclkiyetinde Ortak Giderlerin Payla\u015f\u0131lmas\u0131 Sorunu\u201d, Y\u00dcHFD C. XVIII S.2 (2021)<\/p>\n

    [2]<\/a> Yarg\u0131tay 20. Hukuk Dairesi\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2017\/5497 E.\u00a0 ,\u00a0 2019\/772 K.<\/p>\n

    [3]<\/a> Yarg\u0131tay 5. Hukuk Dairesi\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2021\/8073 E.\u00a0 ,\u00a0 2021\/11741 K.<\/p>\n

    [4]<\/a> Yarg\u0131tay 13. Ceza Dairesi\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2014\/5034 E.\u00a0 ,\u00a0 2014\/26250 K.<\/p>\n

    [5]<\/a> Yarg\u0131tay 20. Hukuk Dairesi\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2018\/150 E.\u00a0 ,\u00a0 2019\/1781 K.<\/p>\n

    [6]<\/a> Yarg\u0131tay 20. Hukuk Dairesi\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0 2017\/2666 E.\u00a0 ,\u00a0 2018\/7893 K.<\/p>\n

    [7]<\/a>Yarg\u0131tay\u00a0 5.Hukuk Dairesi 1973\/14418. E. ,1973\/13411 K.<\/p>\n

    [8]<\/a> Yarg\u0131tay 5.Hukuk Dairesi \u00a01970\/3868 E.\u00a0 ,1970\/5395 K.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

    KAT M\u00dcLK\u0130YET\u0130NDE K\u0130RACININ ORTAK G\u0130DERLERE KATILMA Y\u00dcK\u00dcML\u00dcL\u00dc\u011e\u00dc I.G\u0130R\u0130\u015e Artan n\u00fcfus ve kentle\u015fme oran\u0131n\u0131n neticesi olarak apartman ve site gibi toplu ya\u015fam alanlar\u0131n\u0131n artmas\u0131,bu alanlarda d\u00fczenli bir sosyal hayat\u0131n s\u00fcrd\u00fcr\u00fclebilmesi i\u00e7in baz\u0131 kurallara riayet edilmesi ve tak\u0131m y\u00fck\u00fcml\u00fcl\u00fcklere katlan\u0131lmas\u0131 gereklili\u011fini ortaya …<\/p>\n

    KAT M\u00dcLK\u0130YET\u0130NDE K\u0130RACININ ORTAK G\u0130DERLERE KATILMA Y\u00dcK\u00dcML\u00dcL\u00dc\u011e\u00dc<\/span> Devam\u0131n\u0131 Oku »<\/a><\/p>\nRead More<\/i><\/a>","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[5],"tags":[],"class_list":["post-143","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-kat-mulkiyeti-hukuku"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.kriminalofis.com\/hubider\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/143","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.kriminalofis.com\/hubider\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.kriminalofis.com\/hubider\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kriminalofis.com\/hubider\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kriminalofis.com\/hubider\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=143"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/www.kriminalofis.com\/hubider\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/143\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":144,"href":"https:\/\/www.kriminalofis.com\/hubider\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/143\/revisions\/144"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.kriminalofis.com\/hubider\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=143"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kriminalofis.com\/hubider\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=143"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.kriminalofis.com\/hubider\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=143"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}